Після Нового року квартири знову скочили у ціні: населення біднішає, а житло стає ще більш не доступним
Чому ціни ростуть попри війну
Українська економіка сьогодні виглядає парадоксально. З одного боку — війна, інфляція, блекаути, падіння доходів і стрімке зростання бідності. За даними Інституту демографії та соціальних досліджень, рівень бідності за останні роки майже подвоївся. Гривня слабшає, бізнес працює в режимі виживання, а країна живе під постійною загрозою обстрілів.
І водночас — нерухомість дорожчає. Причому стабільно й без різких обвалів.
Виникає логічне запитання:
як так сталося, що при зниженні купівельної спроможності квадратні метри стають дедалі дорожчими? Чи не є це ознакою «бульбашки»? І головне — чи варто чекати падіння цін?
Охолодження ринку не буде — і на це є об’єктивні причини, впевнений автор колонки на сайті Економічної Правди Олександр Овчаренко.
Що показує суха статистика: 5 років без «провалу»
Якщо відійти від емоцій і подивитися на цифри, картина стає зрозумілішою.
-
2021 рік (довоєнний) — зростання цін на первинному ринку +16,7%
-
2024 рік (повномасштабна війна) — +15,7%
-
2025 рік — у першій половині темп тримався на рівні 16–17%, у третьому кварталі — уповільнення до 12,8%
Найактивніше дорожчали:
-
однокімнатні квартири — +13,3%
-
двокімнатні — +13,3%
-
трикімнатні — +11,7%
Тобто динаміка зростання майже не відрізняється від довоєнної. Різниця лише в одному — сьогоднішня ціна має зовсім іншу базу.
Собівартість більше не «відкотиться назад»
Ключова причина росту — кардинальна зміна структури витрат у будівництві.
Що подорожчало найбільше:
-
будівельно-монтажні роботи;
-
оздоблення;
-
логістика;
-
інженерні рішення;
-
оплата праці.
Дефіцит робочих рук у будівництві сягає до 50%. Щоб втримати працівників, компанії змушені підвищувати зарплати:
-
2021 рік — 11–12 тис. грн
-
2024 рік — у середньому 17 тис. грн
-
у складних проєктах — понад 19 тис. грн
Фактично витрати на працю зросли майже вдвічі.
Безпека та автономність — новий стандарт, а не опція
Після блекаутів 2022 року ринок уже не повернеться до старих рішень. У сучасних житлових проєктах нормою стали:
-
резервні джерела живлення;
-
робота ліфтів без електрики;
-
автономне тепло і вода;
-
укриття;
-
іноді навіть розетки, що працюють під час відключень.
Це не «тимчасові фішки», а нові обов’язкові стандарти, які назавжди підняли собівартість будівництва.
«Війна не зламала ринок — вона лише змінила його структуру», — наголошує Овчаренко.
За оцінками, лише з початку 2025 року собівартість зросла на 10–25% залежно від класу житла, а за весь період війни — до 100% і більше.
Попит живий: Київ, оренда і повернення інвесторів
Ще один міф — «купувати нікому». Насправді попит нікуди не зник, особливо:
-
у Києві;
-
у Львові;
-
у сегменті орендного житла.
Столиця залишається центром роботи, бізнесу та внутрішньої міграції. Дорожчає оренда — а разом із нею повертається інвестиційний інтерес.
Особливо активно розвивається формат build-to-rent — дохідної нерухомості.
Це сигнал: інвестори шукають не спекуляцію, а передбачуваний дохід.
Дефіцит пропозиції: квартир просто менше
Ціни не падають ще й тому, що:
-
частина житла зруйнована або пошкоджена;
-
багато проєктів заморожені;
-
нових дозволів значно менше, ніж до 2022 року;
-
девелопери відкладають запуск через ризики й високу собівартість.
«Будувати сьогодні дорого, ризиковано й складно. Це ще й потребує сміливості та віри в країну», — підкреслює автор.
Пропозиція зростатиме повільніше, ніж попит. А це означає лише одне — ціновий тиск збережеться.
Висновок для тих, хто купує або продає
Ринок житла сьогодні — не про «бульбашку» і не про швидкий обвал. Це ринок:
-
з новою економікою;
-
новими стандартами безпеки;
-
дорожчою собівартістю;
-
обмеженою пропозицією.
Розуміння цих факторів допомагає ухвалювати рішення холодною головою, а не чекати міфічного «ідеального моменту».
«Варто дивитися на ринок не через очікування, коли щось “лусне”, а через призму реальних структурних змін», - каже Овчаренко.
Радіо Трек: НОВИНИ
