На етапі котловану житло в Україні майже не купують: які квартири зараз мають найбільший попит

четвер, 27 листопада 2025 14:20

Девелопери запевнять у виході на довоєнний рівень

У 2025-му ринок первинного житла в Україні переживає пожвавлення: девелопери активно запускають нові проєкти, часто пропонуючи «ранні» продажі на етапі котловану з помітними знижками. Але структура попиту помітно змінилася — інвестори стали обережнішими, а покупці віддають перевагу вже готовим чи майже готовим площам, пише NV.

Динаміка запусків і продажів

За даними галузевої аналітики, у період з січня по жовтень 2025 року на ринок вивели близько 187 нових черг житлових комплексів — приблизно на 10% більше, ніж за такий самий період 2024 року. У столичному регіоні активність майже повернулася до довоєнних рівнів: запусків стало більше, а частка проданих лотів у перші тижні іноді сягає чверті від усіх пропозицій.

Зміна структури попиту: безпека понад усе

Суттєво знизився інтерес до максимально ранніх інвестицій: нині лише близько 10–15% угод оформляють на етапі котловану — у 2–3 рази менше, ніж у 2020–2021 роках. Близько 85% покупців обирають квартири в будинках з високою готовністю або з термінами здачі найближчим часом. Така обережність пояснюється прагненням мінімізувати ризики, пов’язані з відтермінуванням або зупинками будівництва.

Інвестиції все ще повертають прибуток

Попри зниження частки ранніх угод, ті інвестори, які вкладають кошти на старті проєкту, часто отримують значний приріст у вартості квадратного метра — в середньому від +40% до +60% від моменту покупки до введення об’єкта в експлуатацію. Це робить ранні інвестиції привабливими для тих, хто готовий прийняти підвищений ризик заради більшої дохідності.

Чому пропозиції бракує

Головна причина дефіциту житла — уповільнення будівництва через брак фінансування, матеріалів і робочих кадрів, а також призупинення проєктів у деяких регіонах. З початку повномасштабної війни кількість стартів зменшилася порівняно з довоєнним періодом, і навіть поступове відновлення не встигає задовольнити попит. Як наслідок, ціни на первинному ринку зростають у середньому на 15–25% щорічно.

Регіональні відмінності

Найбільше падіння пропозиції спостерігається на сході та півдні країни, де багато проєктів зупинилися або не починалися з огляду на безпекові та логістичні обмеження. Західні області та Київщина компенсують частково цей дефіцит шляхом нових запусків, але загалом баланс попиту й пропозиції все ще на боці покупця — саме це підсилює цінову динаміку.

Які квартири купують найчастіше

Сьогодні активний попит спостерігається на:

одно- і двокімнатні варіанти площею 35–60 м² (оптимальні для оренди та першого власного житла);
квартири з готовим плануванням та можливістю швидкого вселення;
житло з енергоефективними технологіями, утепленими фасадами і сучасними системами опалення;
варіанти з балконом/лоджією, місцем для пральні та продуманими місцями для зберігання.

Покупці орієнтуються на об’єкти з мінімальними ризиками затримки і на проєкти девелоперів із перевіреною репутацією.

Прогноз і поради для інвесторів

Аналітики очікують, що дефіцит нових площ збережеться й у 2026–2027 роках, тож ціни можуть продовжити зростати. Інвесторам радять:

уважно перевіряти документальну історію проєкту та джерела фінансування;
віддавати перевагу квартирам у будинках із високою готовністю або на завершальній стадії;
розглянути житло в західних регіонах та периферійних районах великих міст, де запусків більше.

Коротко про європейський попит

У країнах ЄС нині найбільшою популярність мають невеликі одно- та двокімнатні квартири в міських центрах, апартаменти з енергоощадними системами й простори з можливістю віддаленої роботи (окрема зона під кабінет). Високий попит також на житло поблизу транспортних вузлів і зелених зон — такі лоти легко здаються в оренду і зберігають ліквідність.

Радіо Трек: НОВИНИ