В Україні невпинно дорожчає житло: що насправді формує ціни
Та чи справді у Європі ситуація кардинально відмінна
Ринок нерухомості в Україні продовжує зростати в ціні навіть у складних воєнних умовах. Покупців дивує, що квадратні метри дорожчають швидше за доходи населення. Однак фахівці наголошують: причини цього не зводяться лише до «жадібності забудовників». Вартість житла формується комплексом економічних факторів, багато з яких мають об’єктивний характер, пише ТСН.
Будівництво стало значно дорожчим
Найпотужнішим чинником зростання цін залишається подорожчання самого процесу будівництва.
За оцінками ринку:
-
будівельні матеріали піднялися в ціні на 35–45%;
-
складніша логістика та перебої з постачанням суттєво збільшили витрати;
-
подорожчали енергоносії;
-
нові вимоги безпеки збільшують кошториси — забудовники змушені зводити укриття, резервні системи електропостачання та водопостачання, посилену інженерію.
У результаті середня собівартість будівництва зросла більш ніж на третину порівняно з довоєнним періодом — і це напряму закладається в кінцеву ціну квартир.
Гостра нестача робітників
Серйозною проблемою стала нестача кваліфікованих кадрів:
-
частина працівників перебуває на службі в ЗСУ;
-
значна кількість спеціалістів виїхала за кордон;
-
зменшення вибору кадрів змушує забудовників підвищувати зарплати будівельникам.
Це:
-
збільшує фонд оплати праці;
-
затягує строки здачі об’єктів;
-
підвищує фінансове навантаження на девелоперів.
Усі ці витрати також автоматично додаються до ціни квадратного метра.
Мало нового житла — високий попит
Один із головних ринкових парадоксів — житла стає менше, а охочих купувати не меншає.
Причини:
-
кількість запусків нових житлових проєктів значно нижча, ніж до війни;
-
забудовники працюють обережніше;
-
покупці найчастіше полюють на готові квартири або будинки з високим ступенем готовності.
Результат класичний для будь-якого ринку:
обмежена пропозиція + стабільний попит = підвищення ціни.
Валюта та інфляція
Український ринок нерухомості традиційно чутливий до валютних коливань:
-
вартість квадратного метра неофіційно прив’язується до долара;
-
девелопери страхують себе від девальвації гривні;
-
зростання курсу одразу відбивається на гривневих цінах.
Крім того:
-
внутрішня інфляція збільшує витрати на зарплати, логістику та енергоресурси;
-
дорожчають кредити — фінансування будівельних проєктів стає складнішим.
Як формується ціна на житло у Європі
Для порівняння варто подивитись, як працює ринок у країнах ЄС, де механізми ціноутворення значно стабільніші.
Основні чинники ціни в Європі:
-
Земля та зонування
-
Головний фактор — локація.
-
Визначальним є доступ до транспорту, роботи, освітніх та медичних послуг.
-
Будівельні обмеження в центральних районах роблять землю надзвичайно дорогою.
-
-
Регуляція будівництва
-
Строгі екологічні стандарти та вимоги до енергоефективності.
-
Висока частка адміністративних витрат при погодженні проєктів.
-
-
Іпотека
-
Масове кредитування зі стабільними ставками 2–4% річних.
-
Саме доступність іпотеки підтримує стабільний попит.
-
-
Ринок оренди
-
У багатьох містах оренду ефективно стримують державні обмеження.
-
Це регулює і купівельні ціни: вони ростуть повільніше.
-
Чим українська ситуація відрізняється
В Україні:
-
менше дієвих механізмів доступної іпотеки;
-
слабший захист довгострокових орендарів;
-
вищі воєнні ризики;
-
сильніша залежність від курсу валют;
-
менша прогнозованість для інвесторів.
Саме тому ціна квадратного метра формується насамперед через фактичні витрати на будівництво, а не через добре відрегульований попит, як у ЄС.
Вартість квартир в Україні зростає під впливом одразу кількох чинників:
-
здорожчання будівельних матеріалів та логістики;
-
дефіцит робочої сили та зростання зарплат;
-
падіння обсягів нової пропозиції;
-
стабільний попит на готове житло;
-
валютні коливання та інфляційні процеси.
На відміну від більшості країн Євросоюзу, де ціни значною мірою регулює доступна іпотека, земельна політика та стабільний ринок оренди, в Україні вирішальну роль відіграють саме собівартість будівництва та фінансова нестабільність.
Поки економічні ризики залишаються високими, а виробничі витрати зростають, тенденція до подорожчання житла навряд чи зміниться у короткостроковій перспективі.
Радіо Трек: НОВИНИ
