Продати квартиру по-старому вже не вийде: що змінить новий закон про оцінку нерухомості

Під час продажу квартири чи оформлення спадщини важливу роль відіграватимуть електронні документи та реєстри, а звіти оцінювачів проходитимуть додатковий контроль

27 жовтня 2026 року набув чинності Закон № 5020-IX «Про оцінку майна». Він має змінити систему оцінювання нерухомості та іншого майна, посилити вимоги до фахівців і зробити процедуру прозорішою, пише finance.ua.

Однак важливо розрізняти дату набрання чинності законом і початок дії його основних положень. Більшість нових правил запровадять через 18 місяців — із 27 квітня 2028 року. До цього часу діятиме перехідний період.

Як оцінюватимуть квартиру під час продажу

Під час продажу нерухомості для податкових цілей потрібно буде підтвердити її оцінювальну вартість. Для цього передбачені два варіанти:

• отримати електронну довідку з автоматично визначеною оцінювальною вартістю;
• замовити звіт у професійного оцінювача.

Тобто закон не встановлює загального обов’язку для кожного власника звертатися до платного фахівця. Автоматична електронна оцінка залишається доступним варіантом.

Під час оформлення угоди нотаріус перевірятиме відповідні відомості в електронній системі. Якщо необхідного документа або зареєстрованого звіту не буде, це може стати перешкодою для посвідчення договору.

Нові реєстри та контроль за оцінювачами

Одна з ключових змін — оновлення системи обліку оцінювальної діяльності. Закон передбачає створення реєстрів оцінювачів, звітів про оцінку та рецензій на них.

Для звітів, щодо яких законом передбачена обов’язкова реєстрація, внесення до відповідного реєстру матиме юридичне значення. Це дасть змогу перевіряти документи та зіставляти зазначену в них інформацію з даними електронної системи.

Також змінюються вимоги до професійної підготовки оцінювачів і механізми контролю за їхньою роботою. Мета — зменшити ризики необґрунтованого заниження або завищення вартості майна.

Чи доведеться платити більше податків

Сам по собі Закон № 5020-IX не запроваджує нових ставок податків на продаж нерухомості чи отримання спадщини.

Проте оцінка майна має значення для визначення податкової бази в тих випадках, коли дохід підлягає оподаткуванню. Якщо підтверджена вартість квартири буде вищою, це може вплинути й на суму податку.

Отже, для продавців важливо не лише те, скільки вони отримають за квартиру, а й яка її вартість буде зафіксована в документах для податкових розрахунків.

Що буде зі спадщиною

Правила оподаткування спадщини залежать від ступеня споріднення зі спадкодавцем та інших обставин.

Члени сім’ї першого та другого ступенів споріднення можуть отримати спадщину за нульовою ставкою податку. До них належать:

• батьки, чоловік або дружина, діти;
• рідні брати й сестри;
• бабусі, дідусі та онуки.

У таких випадках ринкову вартість спадкового майна для цілей оподаткування не визначають. Це правило вже передбачене Податковим кодексом, а не є новою пільгою закону № 5020-IX.

Для інших спадкоємців, якщо спадщина підлягає оподаткуванню, вартість майна має значення для розрахунку податку. Окремі правила діють і в ситуаціях, коли спадкодавець або спадкоємець є нерезидентом.

Коли готуватися до нових правил

Закон № 5020-IX уже набрав чинності, але основні зміни в системі оцінювання почнуть діяти 27 квітня 2028 року. До цієї дати власникам нерухомості не потрібно поспіхом переоформлювати документи чи замовляти нові звіти лише через ухвалення закону.

Реформа має змінити передусім порядок проведення оцінки, обліку звітів і контролю за роботою фахівців. Для власників квартир головне практичне питання — як підтверджуватиметься вартість нерухомості під час угод і в яких випадках це впливатиме на податки.

Радіо Трек: НОВИНИ