Після Нового року квартири знову скочили у ціні: населення біднішає, а житло стає ще більш не доступним 

Чому ціни ростуть попри війну 

Українська економіка сьогодні виглядає парадоксально. З одного боку — війна, інфляція, блекаути, падіння доходів і стрімке зростання бідності. За даними Інституту демографії та соціальних досліджень, рівень бідності за останні роки майже подвоївся. Гривня слабшає, бізнес працює в режимі виживання, а країна живе під постійною загрозою обстрілів.

І водночас — нерухомість дорожчає. Причому стабільно й без різких обвалів.

Виникає логічне запитання:
як так сталося, що при зниженні купівельної спроможності квадратні метри стають дедалі дорожчими? Чи не є це ознакою «бульбашки»? І головне — чи варто чекати падіння цін?

 Охолодження ринку не буде — і на це є об’єктивні причини, впевнений автор колонки на сайті Економічної Правди Олександр Овчаренко. 

Що показує суха статистика: 5 років без «провалу»

Якщо відійти від емоцій і подивитися на цифри, картина стає зрозумілішою.

• 2021 рік (довоєнний) — зростання цін на первинному ринку +16,7%

• 2024 рік (повномасштабна війна) — +15,7%

• 2025 рік — у першій половині темп тримався на рівні 16–17%, у третьому кварталі — уповільнення до 12,8%

Найактивніше дорожчали:

• однокімнатні квартири — +13,3%

• двокімнатні — +13,3%

• трикімнатні — +11,7%

Тобто динаміка зростання майже не відрізняється від довоєнної. Різниця лише в одному — сьогоднішня ціна має зовсім іншу базу.

Собівартість більше не «відкотиться назад»

Ключова причина росту — кардинальна зміна структури витрат у будівництві.

Що подорожчало найбільше:

• будівельно-монтажні роботи;

• оздоблення;

• логістика;

• інженерні рішення;

• оплата праці.

Дефіцит робочих рук у будівництві сягає до 50%. Щоб втримати працівників, компанії змушені підвищувати зарплати:

• 2021 рік — 11–12 тис. грн

• 2024 рік — у середньому 17 тис. грн

• у складних проєктах — понад 19 тис. грн

Фактично витрати на працю зросли майже вдвічі.

Безпека та автономність — новий стандарт, а не опція

Після блекаутів 2022 року ринок уже не повернеться до старих рішень. У сучасних житлових проєктах нормою стали:

• резервні джерела живлення;

• робота ліфтів без електрики;

• автономне тепло і вода;

• укриття;

• іноді навіть розетки, що працюють під час відключень.

Це не «тимчасові фішки», а нові обов’язкові стандарти, які назавжди підняли собівартість будівництва.

«Війна не зламала ринок — вона лише змінила його структуру», — наголошує Овчаренко.

За оцінками, лише з початку 2025 року собівартість зросла на 10–25% залежно від класу житла, а за весь період війни — до 100% і більше.

Попит живий: Київ, оренда і повернення інвесторів

Ще один міф — «купувати нікому». Насправді попит нікуди не зник, особливо:

• у Києві;

• у Львові;

• у сегменті орендного житла.

Столиця залишається центром роботи, бізнесу та внутрішньої міграції. Дорожчає оренда — а разом із нею повертається інвестиційний інтерес.

Особливо активно розвивається формат build-to-rent — дохідної нерухомості.

Це сигнал: інвестори шукають не спекуляцію, а передбачуваний дохід.

Дефіцит пропозиції: квартир просто менше

Ціни не падають ще й тому, що:

• частина житла зруйнована або пошкоджена;

• багато проєктів заморожені;

• нових дозволів значно менше, ніж до 2022 року;

• девелопери відкладають запуск через ризики й високу собівартість.

«Будувати сьогодні дорого, ризиковано й складно. Це ще й потребує сміливості та віри в країну», — підкреслює автор.

Пропозиція зростатиме повільніше, ніж попит. А це означає лише одне — ціновий тиск збережеться.

Висновок для тих, хто купує або продає

Ринок житла сьогодні — не про «бульбашку» і не про швидкий обвал. Це ринок:

• з новою економікою;

• новими стандартами безпеки;

• дорожчою собівартістю;

• обмеженою пропозицією.

Розуміння цих факторів допомагає ухвалювати рішення холодною головою, а не чекати міфічного «ідеального моменту».

«Варто дивитися на ринок не через очікування, коли щось “лусне”, а через призму реальних структурних змін», - каже Овчаренко.

Радіо Трек: НОВИНИ